前些年，我国很多房地产开发企业仍只限于在一个城市开发楼盘，缺乏将楼盘名称作为商标去注册的意识。但近年来随着房地产市场的日渐成熟，房地产开发不再局限于一地，大型房地产开发企业往往是在全国各地进行连锁式的开发，并出现楼盘名称重复使用的现象，由此，一些开发商开始关心自身企业品牌的建设，开始对楼盘名称进行商标注册，引发了对楼盘名称进行商标保护的问题。
商标法保护的困境
要使楼盘名称获得商标法保护，前提是将楼盘名称注册为商标，但根据第九版《商标注册用商品和服务国际分类尼斯协定》和国家工商行政管理总局商标局（以下简称商标局）制定的《类似商品和服务区分表》规定，楼盘名称并无完全对应的注册类别。
根据《类似商品和服务区分表》的规定，与楼盘名称相关的注册类别包括第十九类“非金属建筑物”、第三十六类“不动产事务”和第三十七类“房屋建筑”三大类别。《商标局关于“商品房”如何确定类别问题的复函》认为，按照世界知识产权组织提供的《商标注册用商品和服务国际分类》的分类原则，第十九类的“非金属建筑物”是指简易的或是可移动的建筑物，不包括“商品房”。在“商品房”建筑、销售等环节中，建造永久性建筑的服务属于第三十七类，以“商品房建造”申报；出售“商品房”的服务属于第三十六类，以“商品房销售服务”申报。
因此，根据前述规定和实际情况，楼盘名称似乎应该以服务商标第三十六类“商品房销售”申报，但按照服务商标申报，依然难以保护楼盘名称。例如，在2004年某建筑开发企业诉某房地产开发有限公司商标侵权案中，虽然某建筑开发企业自1999年以来，在深圳、武汉、南昌、沈阳、上海、广州等城市开发以“四季花城”为名称的系列楼盘，且于2002年在第三十六类服务上取得了“四季花城及图”注册商标专用权，但一审和二审法院均认为，楼盘和第三十六类服务不构成“商品与服务的类似”，某房地产开发有限公司在楼盘名称中使用“四季花城”的行为并不构成侵权。此外，深圳某房地产发展有限公司的楼盘名称“东海花园”虽已获准在第三十六类和第三十七类上核准注册，但在深圳某房地产发展有限公司以佛山某房地产有限公司使用相同楼盘名称侵犯其商标专用权为由提起诉讼时，无论一审还是二审，深圳某房地产发展有限公司均败诉，败诉理由几乎与“四季花城”案相同。
由此可见，虽然可以将楼盘名称注册为商标，但是由于按照现行规定，楼盘名称只能注册为服务商标，导致即使将楼盘名称注册为商标，也同样不能达到保护楼盘名称专有权的目的。
楼盘名称保护的对策
因此，要解决楼盘名称的注册类别问题，首先有必要分析楼盘是否属于商品。对此，笔者认为，房地产开发企业的楼盘应当是商品，否则，“商品房”不是商品将明显不符常规生活逻辑。虽然房地产开发企业通常不会自行建设房屋，而是会将楼盘交由专业的建筑公司建设，但最终所建好的楼盘依然是房地产开发企业的商品。如果发生商品房质量问题，向购房人承担责任的是房地产开发企业。这就意味着，商品房是房地产开发企业的商品，房地产开发企业的行为不仅仅是销售及提供一种市场服务，更为重要的是向公众提供商品。因此，房地产开发企业在以楼盘名称进行商标注册时就应当按照商品商标进行注册。但现状是，尼斯分类表中并没有适合楼盘名称注册的类别。笔者建议，彻底解决楼盘名称商标保护的困境，必须修订《商标注册用商品和服务国际分类尼斯协定》和《类似商品和服务区分表》。当然，要做出这种修订并非一蹴而就的事情，在现行规定尚未被修订的情况下，房地产开发企业在对楼盘名称采取商标法保护策略时，可从以下几个方面着手。
第一，尽量将楼盘名称注册为商标。尽管按照现行分类表，难以确定楼盘名称具体类别，但商标局也倾向于在将楼盘名称注册为服务商标时，应该得到类似于商品商标的保护。例如，商标局颁布的《关于保护服务商标若干问题的意见》第四条即规定：“服务行为与提供该服务所使用的商品之间存在特定联系，该服务与为提供该服务所使用的商品视为类似。”此外，有些人民法院在审理楼盘名称商标纠纷案时，也支持原告享有的关于楼盘名称的商标专用权。例如，在某置业发展有限公司诉深圳某房地产有限公司商标侵权案中，一审法院即支持了原告的请求。因此，将楼盘名称注册为商标目前依然是相对较为稳妥的保护方式。
第二，采取正确的方式注册楼盘名称。主要包括两个方面：一方面是在注册时应当选择合适的文字，避免在楼盘名称中出现地名，淡化商标的显著性；另一方面，应当将楼盘名称注册为合适的类别，如前文述及，与楼盘名称注册最为相近的类别为第三十六类和第三十七类，尽管其中第三十六类是楼盘名称注册商标时最为近似的类别，但考虑到理解有差异，最好同时在第三十六类和第三十七类申请商标注册，以便扩大保护范围。此外，在选择楼盘名称时还可以采取企业名称与其他文字结合的方式，这样一旦发生侵权，还可以通过企业名称权进行保护。
第三，充分运用商标制度保护楼盘名称。一是通过在先使用权保护楼盘名称，即如果发现他人正在将自己的楼盘名称注册为商标，应当在该商标公告期内尽早提出异议；二是通过将楼盘名称注册为驰名商标的方式保护楼盘名称，因为驰名商标可以获得扩大化保护，其通过跨类保护后，可有效避免商品房类别指代不明所引发的争议。
其他保护模式的比较
根据现有法律规定，对于楼盘名称的保护除了通过注册商标的方式外，学界关于楼盘名称的保护还有以下几种观点。
第一种观点认为，可以通过著作权法保护楼盘名称。该观点认为，著作权法所保护的对象是作品，其中第三条和第五条采取列举的方式规定了可以受其保护的作品，并未明确排除楼盘名称不受著作权法保护。因此，具有独创性的楼盘名称也应受到著作权法保护。
第二种观点认为，可以通过地名管理制度保护楼盘名称。楼盘名称是地名的一种，而《地名管理条例》第五条确立了地名不同名原则。《民政部关于加强城镇建筑物名称管理的通知》进一步规定：“同一城镇内的建筑物名称不应重名，并避免同音。”同时规定，房地产开发企业在进行楼盘开发时，必须先取得楼盘名称的核准。由此可见，在同一个城市，根据有关地名管理的规定，就可以防止楼盘名称被他人再次用于楼盘开发。
第三种观点认为，可以通过反不正当竞争法保护楼盘名称。根据反不正当竞争法第五条第二项规定，擅自使用知名商品特有的名称或者使用与知名商品近似的名称，造成和他人的知名商品相混淆，使购买者误认为是该知名商品的，属于不正当竞争行为。楼盘名称是商品房这一商品的名称，因此其他经营者不得擅自使用。同时，反不正当竞争法第二条第一款规定：“经营者在市场交易中，应当遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则，遵守公认的商业道德”。结合上述规定，可以将滥用他人楼盘名称的行为认定为不正当竞争行为，从而予以制止。
上述观点均有一定的道理，特别是在楼盘名称并非注册商标时，采取上述方式保护是较为可取的方式。但笔者认为，上述方式都有其局限性，即使综合运用上述保护方式也不足以保护楼盘名称，其原因在于楼盘名称通常仅由文字组成，且较为简略，其独创性难以体现，也就难以纳入著作权法保护的范畴。如果对楼盘名称采取特殊的书写方式如书法，楼盘名称即自然可以视为书法作品而得到著作权法的保护，但此时所保护的并不是楼盘名称，而是楼盘名称的书写方式。其他主体如果要使用相同的楼盘名称，仅需变更字体书写方式即可规避侵权。而通过地名管理法规只能保护防止楼盘名称在同城不被重复使用，并不能有效防止异地使用楼盘名称的情况。至于通过反不正当竞争法保护楼盘，前提则必须为“知名”商品，这就会导致在实践中发生法律适用上的分歧，难以为楼盘名称保护提供确定的预期。

（作者于定明系云南财经大学法学院副教授）